地王簇擁的石巖,被深圳人遺忘的樓價洼地

  來源:深晚一兵發布日期::2019-07-03瀏覽次數:355

摘要:石巖展示優雅從容6月24日,深圳5地連拍,光明、龍華地塊的可售樓面地價再創歷史新高。連日來,光明“奔6”、龍華“奔10”之說不絕于耳,猛然間吊起樓市看漲的胃

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石巖展示優雅從容

6月24日,深圳5地連拍,光明、龍華地塊的可售樓面地價再創歷史新高。連日來,光明“奔6”、龍華“奔10”之說不絕于耳,猛然間吊起樓市看漲的胃口。

這次土地拍賣,讓龍華、光明兩地樓市關注度驟然升溫,不僅改變了市場預期,更讓石巖的“洼地”地位意外凸顯。

從圖中可以看出,石巖地處龍華、光明、寶安地塊組成的三角形內,與龍華66988元/㎡可售樓面地價地塊之間,地鐵僅隔大浪、元芬、上塘北3站,與南山、龍華、寶安近處新盤形成3萬、2萬、3萬不等的樓價差。

6.24深圳土拍結果

石巖,這個曾經讓大多數深圳置業者“愛理不理”的片區,購買價值突然逼近到我們的眼前。

嘉信·云峰樣板示意圖

史詩級拍賣回顧及影響

80余房企報名,保證金高達1100億元,正式拍賣之前透露的這一信息,注定了土拍現場絕不會風平浪靜。

但是,一兵仍然沒有想到,現場會這么瘋狂。整場拍賣費時3個半小時,全場舉牌共343次。現場不乏膠著、沉悶,但每塊地都是在***中落幕。

率先拍賣的寶安尖崗山地塊A122-0360地塊,秒達59.08億元最高限價。在隨后競人才房面積時,仿佛各房企尚未進入狀態,很快便落槌成交,越秀地產成功上演了進軍深圳樓市的處子秀。這塊地可售樓面地價達到56128元/㎡,鞏固了尖崗山片區的豪宅區地位。

而第二塊地龍華民治A917-0609地塊后半程競拍尤為激烈,屢屢上演劇情反轉、斜刺里殺出的好戲。在一開始的競價階段,節奏緩慢,致人昏昏欲睡,但在競人才房面積階段,多家房企參與車***戰,叫價極其踴躍。最終鏖戰1個多小時,舉牌140多次,被龍光以新增配建人才房22600㎡收入囊中,鞏固了“地王之王”的威名。

這塊地,加上起始面積共需配建36700㎡人才房,計算后得出可售樓面價數據,竟然高達6.7萬/平,幾乎與該片區在售新盤齊平。

接下來的光明大小地塊拍賣依然激烈,可售樓面地價均在4.2萬元/㎡以上。話說沒有對比就沒有傷害,2018年11月9日光明2宗地拍賣,當時的可售樓面地價分別達到3萬、3.3萬元/㎡,已經讓市場大跌眼鏡。時間過去看房網僅僅7個月,可售樓面地價就拉升了接近1萬元/㎡。

房地產最能體現人們對美好的向往

這次土地出讓,不一定會給出未來數年樓價上漲指數,但一定是設定了一個底線,告訴所有房產持有人,別賣房了,房價還要漲。這對深圳新房備案制度將會形成強大沖擊,在國家“堅決遏制房價上漲”的總體要求下,政府和房企之間的角力加劇,但天平會偏向了房企一方。

最受關注的4宗地塊均位于石巖周邊,石巖也由此成為“地王”簇擁之地,未來人居價值的想象空間被徹底打開!

石巖已經藏不住了!

回到石巖。這是一處被雪藏的樓市角落。被忽視了這么多年,是市場的重大失職!

想想這些年都在鼓勵市民去看房網光明、沙井、龍崗、坪山,甚至到臨深置業,卻遺忘了這么一處距離核心城區如此之近的樓價“洼地”,是不是很可笑?

雖然說光明、坪山、臨深也有自己的市場,但石巖的位置決定了買家是深圳最具購買沖動的群體——南山科技產業精英人群。

20年前,華為人就開始到處買房,成為樓盤營銷重點研究的群體,不乏針對性促銷手段。被華為團購的樓盤,銷售情況都不會差。如今,華為雖然早已遷出南山,但南山涌現出更多的科技創新企業,培育出龐大的住宅消費群體,至今仍然是深圳樓市不可忽視的住宅購買力。

如果說布吉、龍崗承接了羅湖的消費力,龍華、坂田承接的是福田的消費力,那么沙井、光明則是承接南山消費力的主戰場。

上述這些區域除了地緣優勢之外,軌道通勤的實現,成為最大的助力。如地鐵4號線對龍華樓市的影響,地鐵3號線為布吉、龍崗樓市輸送源源不斷的客流,地鐵11號線讓沙井樓市雞犬***。

地鐵一響,黃金萬兩

石巖是寶安區生態價值最佳的片區,南與南山區接壤,但是因為羊臺山、鐵崗水庫、西麗湖的阻隔,多年來一直未能真正進入南山人的置業視野之中。但是,這條在寶安區規劃中地處“東部生態休閑帶”的區域,已經藏不住了!

因為,地鐵6號線不到一年(計劃2020年6月28日)就要通車,石巖也宣告邁入地鐵時代。6號線至科學館站,可說是無縫接駁福田、羅湖。上屋北站6站抵達深圳北站,約15分鐘就可實現與4號線、5號線換乘,便捷前往深圳各個主要區域。

地鐵6號線走線圖

洼地填平契機顯現

更重要的是,地鐵13號線也來了,將在上屋北站與6號線換乘。這條線一期起點站為上屋北站,終點位于深圳灣的歌劇院,途徑西麗湖、留仙洞、科技園、后海等地,走線基本上沿大沙河創新走廊,是南山科創產業精英最集中的一條軸帶。

地鐵13號線名曰石巖線,但看起來更像是大沙河創新走廊線向北延伸至石巖,從上屋北站出發,6站留仙洞、9站科技園、13站后海、15站深圳灣口岸,半小時車程,樓價相差至少3萬元/㎡。其2期規劃向北延伸至光明城站、鳳凰城,在公明的公明北站預留直通東莞R5線條件,成為連通南山科技園和東莞松山湖的一條科技線。

地鐵13號線名為石巖線

上屋北站,作為地鐵6號線、13號線的換乘站點,基本確定了在石巖內外交通體系中的樞紐地位。

6月28日,應邀參加石巖新盤嘉信·云峰《咫尺南山,盛啟山湖石巖新時代——南山6公里半小時高效森活圈媒體品鑒會》,并作為對話嘉賓,深切感受到上述所言。

嘉賓合影

該項目距離上屋北站約400米,距離南山界僅6公里,堪稱是南山科創精英進軍石巖、了解石巖的窗口。這是巨大價差帶來的機會。比如西麗,最新獲準預售樓盤的總體均價已超過80000元/㎡,再往科技園、深圳灣,早已是遍地10萬 。

當然,如果僅僅把一條地鐵13號線看成石巖樓價“洼地”被填平的唯一契機,難免膚淺。我們還可以從其內生魅力感悟一下***力。

石巖總面積64.6平方公里,約60%為生態控制線綠地水域范圍,包括羊臺山、石巖湖、鐵崗水庫等。其中,主要是水源保護區,包括一級水源保護區面積9.05平方公里,占全街道總面積的13.7%,二級水源保護區面積28平方公里,占全街道總面積42.5%。這就意味著城區面積僅有不足30平方公里。

大美石巖湖

彈丸之地若被激發潛能,這在都市能量勃發的深圳,絕對會迅速一飛沖天。石巖能否延續深圳灣般的發展奇跡,將依賴兩方面的作為。一是石巖湖國際院士技術創新中心,二是城市更新。

其一是深圳“十大諾獎實驗室專項行動計劃”之一,與中國科學院合作創新中心協力,打造中國深圳國際院士技術創新中心,2017年就率先聯袂2名諾獎得主5名院士,啟動院士村建設。

該技術創新中心規劃范圍總面積約73萬㎡,建于石巖湖畔,包括中國深圳石巖湖國際院士村、寶牧全球科學家實驗室、寶安諾貝爾中心、寶安諾貝爾/院士產業園等四大板塊,未來將成為深圳科技成果轉化的主要平臺,在《廣深港澳科技創新走廊》中地位核心。

城市更新就更不用說了。在深圳,房企大鱷是不會放過任何一個可以改造的地塊的。石巖目前還是深圳城市更新少有的待開墾區域,已公示的就有華潤、宏發、京基、啟迪等房企近200萬㎡城市更新用地,為片區人居形象提升騰出了充足的空間。站在這個角度,嘉信·云峰基本成為石巖城市更新的發軔之作,其規劃為140米高建筑,地標形象顯著。

該樓盤依大樹林公園而建,緊鄰地塊為規劃中的小學和中學,將供應建面約75-114㎡的三房、四房戶型,應該是最受年輕科創精英歡迎的主流產品。

項目沙盤區

價差3萬,若按100㎡計,意味著購買一套可省300萬元,基本是10年左右的收入。這對改善生活品質是一筆不小的金額。

所以,對于南山的科創青年(不限于此)來說,面對來自石巖的***,放棄抵抗,是對自己、對家人、對未來最負責的態度!

項目展示中心現已開放

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